【美國買房達人】為什麼我不在台灣買房?

海外房地產-投資

海外房地產投資術

本此我們邀請到在全世界許多國家都有投資房地產的Fred來為我們介紹及分享他的房地產投資術,並讓Fred來為我們講解為什麼他明明住在台灣,卻都把房子投資在國外,到底是發現了什麼問題或是商機呢?讓我們看下去!

海外房地產投資達人 – Fred

Hello大家好我是Fred,今年38歲,我不是個富二代,我是一個白手起家的企業家,後來公司經營得不錯,公司賣給一家大企業之後,就開始在世界各地投資房地產;目前我在世界各地包括美國、英國、泰國、馬來西亞、日本等國家皆有屬於自己名下的房產,而這些房產也是用來支撐我退休後的主要資金來源。

有些人買房子是為了自己住,有些人是為了投資,當然也有些人單純就只是想買(夢想);不過就我來說,我會把房地產看做是一種商品,而這個商品只是用於滿足人類「住的需求」,因此這個商品就與一般的商品並沒有什麼太大區別,就像買食物來滿足「吃的需求」一樣,都是一個可以用於買賣及使用的商品,只不過這個商品單價稍微高了一些。

American-real-estate

為什麼Fred不在台灣買房

我曾經是個生意人,現在也可以算是吧(投資不動產);而生意人往往會考量成本與「投報率」,因此我也不例外。而為什麼我不願意在自己的家鄉「台灣」買房子呢?即便我常住在台灣,我依舊只租房子?

原因很簡單,並不是我願意或是我不愛台灣,只不過以目前的時機點,台灣的房產「投資報酬率確實太低了」…

舉例來說,如果你在台北西門町,買一間600萬的獨立套房,先不管其他的買房成本及出租成本,也不計購入後重新裝潢的費用,最終大不了讓你租個1萬5000元,一年大約18萬元,換算成投報率來才3%..

西門町-房產-投資
所以說,3%還倒不如拿去買台灣50的股票,或是一些民生類、金融類股領股息、股利還比較實在,變現能力也比較好…

我先不說還有很多的成本未算入,像是地價稅、房屋稅、修繕成本、出租的空窗期等等,若真的花了600萬在台灣台北市的市中心買一個超舊的公寓,光聽起來就不是很合理,當然也不是一個很好的商品對吧?

當然,也會有許多人反駁我,說他們又不是買套房,是買「整層住家」,甚至説買對了地點還可以「賺差價」咧!

確實,不過如果各位讀者們有興趣,大家一樣可以上591或其他房屋仲介公司的網站找找,看看目前平均的住宅房價,再去查一下附近租金的行情,隨便算一下都知道投報率一樣少的可憐;況且台灣政治情勢相對於其他已開發國家來說,有更多的不確定性,整體市場波動幅度也非常大。

就政策來說,光是前幾年柯文哲於台北市打頂樓加蓋的房屋,或是開始建造公共住宅,加上中央推出打房等策略,都造成房屋價格下跌且成交量大跌的因素,你說要賺差價又怎能讓人信服?一個難脫手的商品,即便價格炒的再高,一樣是個高風險的商品。

所以與其要賺差價,不如賺「穩定的投報」才是王道吧?

如何找到穩定投報的房地產投資物件?

許多人都想要從我這裡獲得投資房地產的懶人包,但是我必須說,想要賺錢必定還是得做足功課,更不要隨便聽信仿間的什麼投資大師,也更不要隨便去買什麼在台灣的海外物業管理公司推薦的物件,而這種看似專業的物業管理公司,常在Facebook上打廣告,其實這類的公司常常發生合約糾紛,最好還是能有時間到當地看看,並尋找當地合法的公司協助。

而我只能在此簡單分享我的作法,並不會直接提出投資建議。

美國買房及投資房地產

我最喜歡舉美國買房的例子,因為美國買房是非常透明且安全的,例如:你可以上像是Zillow(美國最大的房地產資訊平台,同時也是美國的上市公司)這樣的網站,你可以直接打欲購買的物件的地址,查看他過往的轉手紀錄、附近的租金、學區的等級與治安、貸款試算、維護成本及相關稅務等等,也就是說你可以一目瞭然的快速評估該物件是否直得投資。

Real-Estate-USA-Zillow

美國房產與台灣房產比較

大家也可以自己在上面查查看,上面說的西門町600萬套房,在美國各州你可以買到什麼樣的房子,年投報又是多少等等;當然,也會有人問說,那買在美國要如何管理?

其實「當地」的物業管理公司比你想向的還要發達,他們除了可以幫你審核房客資料、代理出租、修繕,甚至還有專門協助做日租的管理公司,也可以輕鬆地在網路上找到該公司的評價與資訊。

就我投資在美國的物件,沒有一間的年投資報酬率是小於8%的(這是已經扣除所有費用的淨利,包和稅費、物業管理等費用),也就是說如果我買了一間價值台幣600萬的房子,我每年可以淨賺48萬元台幣且還不算房屋的漲幅(若投資在華人區或學校附近的房子,幾乎每年還會有穩定的房價漲幅空間)。

美國-德州-房地產
位於美國德州的大城市休士頓:有兩大車庫、三房三衛的獨立房

因此我可以把賺到的錢拿回台灣,在台北市區租一個還不錯的三房一廳舊公寓,或是一房一廳的小豪宅,甚至還有剩錢下來可用於別的運用(投資)、繳水電費、管理費等等,也不需要擔心房屋的轉手困難,想搬家就搬家,這才是真正有效運用「住」的概念。

台北市-房地產-出租
台幣33,000就能直接住市中心超舒服的小豪宅了!

而600萬如果你是要用來在台北市買房,我想你能住的房子大概是長這樣…(OS:拜託…可以不要嗎= =)而且若有人說買了會漲,你敢說我還真的不敢信啊…

台灣不動產-房地產
台北600萬的預算你大概可以買這種坪數不大的老公寓..

投資海外房地產的結論

常常聽到台灣的官員們,老是在提「居住正義」,但事實上台灣的租金真的已經低到滿正義了其實,只是大家的「薪水沒漲」,以至於薪水與物價的比例造成許多年輕人依舊是相當辛苦,且存不到錢;

事實上,若你願意換個腦袋,別再鑽牛角尖夢想在自己的家鄉買一套房的話,或許你會突然豁然開朗,並更客觀的去比較房地產(不動產)各項商品,找到最適合自己的投資方式。

其實不只美國,像是加拿大、歐洲,甚至東南亞許多國家,房地產的投資報酬率都是比台灣相對好一些的,只要你已經準備好資金,並且能夠認真尋找物件及做足功課,相信經過時間的推移,你一定可以找到你適合的物件的。

 


 

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