海外房地產投資術

本此我們邀請到在全世界許多國家都有投資房地產的Fred來為我們介紹及分享他的房地產投資術，並讓Fred來為我們講解為什麼他明明住在台灣，卻都把房子投資在國外，到底是發現了什麼問題或是商機呢？讓我們看下去！

海外房地產投資達人 – Fred

Hello大家好我是Fred，今年38歲，我不是個富二代，我是一個白手起家的企業家，後來公司經營得不錯，公司賣給一家大企業之後，就開始在世界各地投資房地產；目前我在世界各地包括美國、英國、泰國、馬來西亞、日本等國家皆有屬於自己名下的房產，而這些房產也是用來支撐我退休後的主要資金來源。

有些人買房子是為了自己住，有些人是為了投資，當然也有些人單純就只是想買（夢想）；不過就我來說，我會把房地產看做是一種商品，而這個商品只是用於滿足人類「住的需求」，因此這個商品就與一般的商品並沒有什麼太大區別，就像買食物來滿足「吃的需求」一樣，都是一個可以用於買賣及使用的商品，只不過這個商品單價稍微高了一些。

為什麼Fred不在台灣買房

我曾經是個生意人，現在也可以算是吧（投資不動產）；而生意人往往會考量成本與「投報率」，因此我也不例外。而為什麼我不願意在自己的家鄉「台灣」買房子呢？即便我常住在台灣，我依舊只租房子？

原因很簡單，並不是我願意或是我不愛台灣，只不過以目前的時機點，台灣的房產「投資報酬率確實太低了」…

舉例來說，如果你在台北西門町，買一間600萬的獨立套房，先不管其他的買房成本及出租成本，也不計購入後重新裝潢的費用，最終大不了讓你租個1萬5000元，一年大約18萬元，換算成投報率來才3%..

所以說，3%還倒不如拿去買台灣50的股票，或是一些民生類、金融類股領股息、股利還比較實在，變現能力也比較好…

我先不說還有很多的成本未算入，像是地價稅、房屋稅、修繕成本、出租的空窗期等等，若真的花了600萬在台灣台北市的市中心買一個超舊的公寓，光聽起來就不是很合理，當然也不是一個很好的商品對吧？

當然，也會有許多人反駁我，說他們又不是買套房，是買「整層住家」，甚至説買對了地點還可以「賺差價」咧！

確實，不過如果各位讀者們有興趣，大家一樣可以上591或其他房屋仲介公司的網站找找，看看目前平均的住宅房價，再去查一下附近租金的行情，隨便算一下都知道投報率一樣少的可憐；況且台灣政治情勢相對於其他已開發國家來說，有更多的不確定性，整體市場波動幅度也非常大。

就政策來說，光是前幾年柯文哲於台北市打頂樓加蓋的房屋，或是開始建造公共住宅，加上中央推出打房等策略，都造成房屋價格下跌且成交量大跌的因素，你說要賺差價又怎能讓人信服？一個難脫手的商品，即便價格炒的再高，一樣是個高風險的商品。

所以與其要賺差價，不如賺「穩定的投報」才是王道吧？

如何找到穩定投報的房地產投資物件？

許多人都想要從我這裡獲得投資房地產的懶人包，但是我必須說，想要賺錢必定還是得做足功課，更不要隨便聽信仿間的什麼投資大師，也更不要隨便去買什麼在台灣的海外物業管理公司推薦的物件，而這種看似專業的物業管理公司，常在Facebook上打廣告，其實這類的公司常常發生合約糾紛，最好還是能有時間到當地看看，並尋找當地合法的公司協助。

而我只能在此簡單分享我的作法，並不會直接提出投資建議。

美國買房及投資房地產

我最喜歡舉美國買房的例子，因為美國買房是非常透明且安全的，例如：你可以上像是Zillow（美國最大的房地產資訊平台，同時也是美國的上市公司）這樣的網站，你可以直接打欲購買的物件的地址，查看他過往的轉手紀錄、附近的租金、學區的等級與治安、貸款試算、維護成本及相關稅務等等，也就是說你可以一目瞭然的快速評估該物件是否直得投資。

美國房產與台灣房產比較

大家也可以自己在上面查查看，上面說的西門町600萬套房，在美國各州你可以買到什麼樣的房子，年投報又是多少等等；當然，也會有人問說，那買在美國要如何管理？

其實「當地」的物業管理公司比你想向的還要發達，他們除了可以幫你審核房客資料、代理出租、修繕，甚至還有專門協助做日租的管理公司，也可以輕鬆地在網路上找到該公司的評價與資訊。

就我投資在美國的物件，沒有一間的年投資報酬率是小於8%的（這是已經扣除所有費用的淨利，包和稅費、物業管理等費用），也就是說如果我買了一間價值台幣600萬的房子，我每年可以淨賺48萬元台幣且還不算房屋的漲幅（若投資在華人區或學校附近的房子，幾乎每年還會有穩定的房價漲幅空間）。

因此我可以把賺到的錢拿回台灣，在台北市區租一個還不錯的三房一廳舊公寓，或是一房一廳的小豪宅，甚至還有剩錢下來可用於別的運用（投資）、繳水電費、管理費等等，也不需要擔心房屋的轉手困難，想搬家就搬家，這才是真正有效運用「住」的概念。

而600萬如果你是要用來在台北市買房，我想你能住的房子大概是長這樣…（OS：拜託…可以不要嗎= =）而且若有人說買了會漲，你敢說我還真的不敢信啊…

投資海外房地產的結論

常常聽到台灣的官員們，老是在提「居住正義」，但事實上台灣的租金真的已經低到滿正義了其實，只是大家的「薪水沒漲」，以至於薪水與物價的比例造成許多年輕人依舊是相當辛苦，且存不到錢；

事實上，若你願意換個腦袋，別再鑽牛角尖夢想在自己的家鄉買一套房的話，或許你會突然豁然開朗，並更客觀的去比較房地產（不動產）各項商品，找到最適合自己的投資方式。

其實不只美國，像是加拿大、歐洲，甚至東南亞許多國家，房地產的投資報酬率都是比台灣相對好一些的，只要你已經準備好資金，並且能夠認真尋找物件及做足功課，相信經過時間的推移，你一定可以找到你適合的物件的。

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